Umsatzsteuerliche Fallstricke bei der privaten Vermietung

Aufgepasst bei der Beauftragung ausländischer Unternehmer

 

Auch Vermieter sind umsatzsteuerlich Unternehmer und müssen jährlich eine Umsatzsteuererklärung abgeben. Dass in dieser Erklärung meist keine Umsatzsteuer erklärt werden muss, weil ausschließlich umsatzsteuerfrei vermietet wird, entbindet nicht von der Erklärungspflicht. Im Übrigen kann es für den Vermieter Situationen geben, in denen er dennoch Umsatzsteuer schuldet.

Leistungsempfänger wird zum Steuerschuldner

So wird für Vermieter, die ausländische Bauunternehmen, Handwerksbetriebe, Reinigungsfirmen oder Gärtner beauftragen, das Thema Umsatzsteuer oft überraschend akut. Da der ausländische Unternehmer in Deutschland in der Regel keinen eigenen Betrieb unterhält, ist er in Deutschland auch nicht umsatzsteuerlich registriert. Er erbringt aber dennoch in Deutschland umsatzsteuerpflichtige Leistungen.

Das Umsatzsteuergesetz sieht hierzu folgende Regelung vor: Der Vermieter, der einen ausländischen Unternehmer beauftragt, darf diesem nur den Nettobetrag auszahlen. Der ausländische Unternehmer hat seine Rechnung im Gegenzug auch nur in Höhe des Nettobetrags auszustellen und darauf hinzuweisen, dass der Vermieter Schuldner der Umsatzsteuer wird. Gewöhnlich erfolgt dies unter dem international gebräuchlichen Schlagwort: Reverse-Charge – also der Umkehr der umsatzsteuerlichen Steuerschuldnerschaft vom leistenden (ausländischen) Unternehmer auf den leistungsempfangenden
(inländischen) Unternehmer.

Die betroffenen Vermieter müssen daher die einbehaltene Umsatzsteuer an ihr Finanzamt abführen. In der Regel genügt es, wenn diese Umsatzsteuer im Rahmen der Umsatzsteuerjahreserklärung angemeldet und abgeführt wird.

Unternehmer ist umsatzsteuerlich registriert

Sofern der ausländische Unternehmer aufgrund seiner umfangreichen Aktivitäten in Deutschland einen eigenen Betrieb unterhält und umsatzsteuerlich registriert ist, gilt dies jedoch nicht. In diesem Fall ist der ausländische Bauunternehmer selbst Schuldner der deutschen Umsatzsteuer. Er muss also Rechnungen mit offenem Umsatzsteuerausweis stellen, so dass der Auftraggeber ihm den Bruttobetrag überweisen kann.

Umsatzsteuerbescheinigung immer vorlegen lassen

Doch wie erkennt der Vermieter, an wen er die Umsatzsteuer zahlen muss und warum ist das so wichtig? Die Rechnungsadresse und die in der Rechnung ausgewiesene bzw. nicht ausgewiesene Umsatzsteuer sind zwar ein Indiz. Doch nur wenn der ausländische Unternehmer die USt 1 TS-Bescheinigung des zuständigen deutschen Finanzamtes vorlegt, kann der Leistungsempfänger sicher sein, dass er an den Auftragnehmer auch die Umsatzsteuer zahlen darf.

Fehler können teuer werden

Bestehen Zweifel, ob der ausländische Unternehmer mit Umsatzsteuer abrechnen darf, sollte vorsorglich nur der Nettobetrag bezahlt werden. Andernfalls droht die Gefahr, dass Umsatzsteuer doppelt zu zahlen ist. Denn falls der ausländische Unternehmer nicht mit Umsatzsteuer abrechnen durfte, schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt selbst dann, wenn er sie bereits einmal an den ausländischen Unternehmer gezahlt hat.

Hinweis:

Unabhängig von der Umsatzsteuer ist die Bauabzugsteuer auch bei Bauleistungen ausländischer Unternehmer zu beachten.

(Stand: 31.05.2017)

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